신탁 재건축 방식의 선두주자인 서울 여의도 소재 ‘시범아파트’ 단지가 용적률을 기존 230%에서 300%까지 높이기로 결정했다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 바닥면적의 비율로 높아질수록 재건축 가구수가 늘어난다. 재건축사업 시행자인 한국자산신탁(한자신)은 용적률 상향 등 주민 의향을 반영한 사업을 본격화한다.

4일 신탁업계에 따르면 시범아파트 소유자들은 지난 3일 한자신이 여의도중학교 대강당에서 개최한 전체회의에서 이같은 안건에 동의했다.

한자신은 이에 따라 현재 제3종일반 주거지역에 위치한 13층 1790가구를 철거, 35층 2300가구 규모 아파트를 건립하는 정비계획안 수립 등 후속 절차를 밟는다. 이는 기존 정비구역에 지정된 용적률 상한(기본 용적률)에서 예상되는 재건축 규모인 1900가구를 크게 웃돈 것이다.

해당 단지 용적률 상향을 위해서는 공공기여계획 등을 반영한 정비구역 변경안이 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과해야 한다. 이같은 절차를 거쳐 사업이 순항하면 2020년 착공 및 2023년 준공이 전망된다.

이번 회의는 한자신이 지난 6월 서울 영등포구로부터 사업 시행자 지정 고시를 받은 이후 처음 개최됐다. 사업의 윤곽을 결정하고 주민 대표기구 설치 및 계약내용 수정 등을 위해 열렸다.

회의를 통해 재건축 사업 관련 주민 대표 기구 성격인 정비사업위원회(이하 운영위) 위원장이 선출됐다. 법적으론 신탁 방식 재건축에서 이 같은 주민 대표 기구는 불필요하다. 하지만 한자신은 빠른 사업 진척을 위한 논의를 이어가는 소통 창구 역할을 위해 이 같은 기구가 필요했다.

신탁 계약 해지 요건도 완화됐다. 한자신은 그간 금융투자협회가 마련한 표준 신탁 계약서 내용에 따라 계약을 체결했다. 해당 신탁 계약 내용에 따르면 해지를 위해서는 소유주 및 이해관계인 전원의 동의가 필요하다. 한자신은 그러나 이번에 해지 요건을 사업 시행자 지정 고시 요건과 동일한 수준(토지 등 소유자 75% 이상 동의)로 완화키로 했다.

한자신의 이 같은 사업 진척 및 계약 해지 요건 완화 등은 신탁업계 전반에 영향을 줄 전망이다. 지난해 3월 도시및 주거환경 정비법(도정법) 개정 이후 신탁사의 재건축 사업 단독 시행이 가능해졌지만, 업계는 현재 일부 선도적 업체의 행보를 관망하는 분위기가 짙다.

시범단지는 지난 7월 전용면적 79.24㎡가 역대 최고가인 10억원에 거래됐다. 하지만 현재는 매도자가 이 같은 가격대를 기대하기 어려운 여건이다. 정부의 ‘8·2 부동산대책’ 시행 여파로 일대 부동산시장에 대한 관심이 전반적으로 줄었기 때문이다.

여의도 소재 공인중개소 관계자는 “9억~ 9억5000만원선에 호가를 형성했지만 거래는 잘 이뤄지지 않는다”며 “내년 2월까지 한시적으로 거래가 가능한 제약이 존재하기 때문”이라고 말했다. 국토교통부(국토부)는 내년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 통해 신탁방식 재건축에 대한 ‘위탁자 지위 양도’를 제한한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “용적률 상향의 이점이 존재하고 인허가 부분에서 신탁사의 도움을 받는 측면도 장점이 된다”면서도 “정부의 8·2대책 시행 이후론 (재건축사업 과정에서) 중도매각이 어려워지는 등 제약이 존재한다”고 분석했다.