11월 1일부터 15일까지 전국 1,167명을 대상으로 <2024년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 10명 중 3명이 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다.

직전 조사까지는 하락응답이 더 많았지만(하락 35%, 상승 24%) 이번 조사에서 상황이 역전(상승 30%, 하락 25%)됐다.

이처럼 상승 응답이 하락 답변을 앞지른 것은 2022년 상반기 전망 조사 이후 2년 만이다. 다만 보합에 대한 전망이 10명 중 4~5명 수준으로 가장 많은 답변을 차지해 상승과 하락 의견 자체는 직전 조사처럼 팽팽하게 맞서고 있다.

전·월세 등 임대차 가격에 대한 답변은 상승 전망이 하락 전망을 압도했다. 전세 가격은 상승 응답이 38.99%, 하락 응답이 15.60%로 상승이 2.5배 더 많았다.

월세 가격 전망도 상승 응답이 45.84%, 하락 응답이 8.23%로 5.6배나 더 많았다. 최근 전세 계약 비중이 다시금 높아지는 추세지만, 사회 전반에서 전세에서 월세로의 계약 구조 변화가 급격하게 진행되면서 임대차 시장의 중장기 방향성에도 지각변동이 일어나고 있다.

소비자 조사 결과처럼 2023년의 역전세 우려감을 뒤로하고 다가올 2024년에는 임대차 가격이 상승세를 굳힐 수 있을지 귀추가 주목된다.▣ 매매가격 상승 이유는 ‘급격한 기준 금리 인상 기조 변화’매매가격 상승에 대한 응답자 다수는 ‘급격한 기준 금리 인상 기조 변화(30.42%)’를 주요 이유로 선택했다. 

한국은행 기준금리가 2023년 2월부터 10월까지 연 3.5% 수준에서 6회 연속 동결됐고, 미국도 2023년 9월과 11월 2회 연속 기준금리를 연 5.25~5.5%로 동결하며 금리 인상 사이클 종료 기대감이 커졌기 때문이다. 그 다음으로는 ‘핵심지역의 고가아파트 가격 상승(23.94%)’을 선택했다.

7월 이후 서울 아파트 매매가격이 상승 반전된 가운데 강남권 고가지역이 거래량과 가격을 이끌고 있는 영향으로 해석된다. 그 다음으로는 △아파트 분양시장 활성화(11.83%) △급매물 위주로 실수요층 유입(11.27%) △재개발, 재건축 정비사업 활성화(7.61%) 등을 선택했다. 한편, 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 2명 중 1명은 ‘경기 침체 가능성(47.14%)’을 이유로 선택했다.

경제성장률 전망치의 지속적인 하향과 소비 및 수출 부진 장기화로 과거 대비 경기 침체 우려감이 높아졌기 때문이다.

그 다음 하락 요인으로 △ 대출 금리 인상 가능성(13.13%) △이자 및 세금 부담으로 매도물량 증가(10.10%) △대출 규제로 매수세 약화(8.75%) △가격 부담감에 따른 거래 감소(7.41%) 등이 뒤를 이었다.

▣ 전세가격 상승 이유는 ‘매수심리 위축으로 전세수요 증가’전세가격이 오른다고 응답한 455명 중 30.99%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다.

수도권 주요지역 위주로 회복된 가격에 대한 부담감과 높은 금리 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세 수요를 늘려 가격 상승 압박을 높일 수 있다는 의미다.

그 다음으로는 △임대인의 월세 선호로 전세물건 공급 부족(20.66%) △청약(사전청약)을 위한 일시적 전세 거주 증가(17.14%) △서울 등 일부 인기지역 입주물량 부족(15.82%) △월세가격 오름세에 전세가 상승 압력(8.57%) 등으로 나타났다.한편, 전세가격 하락 전망을 선택한 경우는 ‘임대인의 임차보증금 반환(역전세) 리스크(32.97%)’를 주요 이유로 체크했다. 

2021년 하반기 최고점에 체결된 전세계약의 만기가 속속 돌아오기 때문으로, 실제 한국은행과 부동산R114 등 여러 기관에서 역전세 위험가구 비중이 과거 대비 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 

그 다음으로는 △전세대출 이자 부담으로 월세시장 이탈(15.93%) △2020~2021년 전세가격 급등 부담감(14.84%) △갭투자 영향으로 전세매물 증가(12.64%) △일부 지역의 입주물량 증가(11.54%) 등이 전세가격 하락 이유로 선택됐다.

▣ 2024년 상반기 핵심 변수는 ‘경제 그리고 금리’소비자들은 2024년 상반기 핵심 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(19.71%)’과 ‘한국은행 기준금리 추가 인상 여부(17.31%)’ 등을 선택했다.

이는 직전 조사와 비슷한 결과로, 아직은 기존의 대외 거시 경제 이슈의 불확실성이 완전히 걷히지 못했기 때문으로 판단된다.

그 외 주요 변수로는 △대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(13.79%) △전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(10.62%) △민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(9.72%) △정부의 270만호+α 주택공급 정책(7.97%) △건축비 등 물가상승(인플레이션) 요소(6.92%) △PF 부실 및 금융권 연체율 상승 가능성(5.16%) △다주택자 및 임대사업자 매물 확대 여부(4.96%) △2024년 4.10 국회의원 총선거(3.66%) 등을 선택했다.

2024년 4월 예정된 총선의 경우 선거일까지 아직 시간이 남았지만 최근 서울 메가시티 논의를 포함해 정치권에서 경쟁적으로 부동산 쟁점들을 쏟아내고 있어,

선거 결과에 따른 시장 변화 방향을 예의주시할 필요가 있다.

부동산R114 <상ㆍ하반기 주택 시장 전망> 설문조사는 매년 2회씩 진행되며, 2024년 상반기 조사는 2023년 11월 1일부터 15일까지 15일 동안 전국 1,167명을 대상으로 진행됐다. 설문 조사의 표본 오차는 95%의 신뢰수준에 ±2.87%포인트다.[부동산R114, 2024년 상반기 주택 시장 전망 설문조사]◈ 조사개요 ◈조사기간: 2023년 11월 1일~15일(15일간)조사방법: 온라인 설문조사표본수 전국 1,167명(1) 성별 비중: 남자 49.5%, 여자 50.5%(2) 지역 비중: 서울 38.5%, 경기 28.2%, 인천 8.7%, 지방 24.6%(3) 연령 비중: 20대 12.7%, 30대 38.0%, 40대 36.6%, 50대 이상 12.8%(4) 표본 오차: ±2.87%포인트(신뢰수준 95%)