2022년 이후 꽁꽁 얼었던 오피스텔 시장이 2024년 비로소 회복세가 관측됨에 따라 2025년 시장 정상화에 대한 기대감이 커지는 분위기다.

최근 연이어 고점을 경신하는 아파트 값에 대한 부담에 상대적으로 우수한 입지에 낮은 가격 수준의 오피스텔에 대한 실거주 관심이 높아졌다.

또한 정부의 부동산 대책 발표를 통한 세제 혜택 및 규제 완화로 매입에 대한 부담이 줄었고, 연이은 기준금리 인하 분위기와 상반된 오피스텔 임대수익률의 지속적인 상승 추이는 안정적인 투자수단으로서 투자자들의 관심을 끌었다.

수요는 증가하는데 향후 오피스텔 공급량은 급감함에 따라 비교적 저렴한 가격에 경쟁력 있는 신축을 선점할 수 있는 2025년의 오피스텔 시장 회복세는 뚜렷해질 것으로 전망한다.

▣ 최근 높아진 아파트 값에, 대체재인 오피스텔 관심 커져2024년 상반기 전국 오피스텔 매매거래량은 1만5,823건(계약일 기준)을 기록하며 2023년 하반기부터 증가세를 이어갔다.

2022년 하반기부터 심화된 집값 하락과 역전세, 전세사기 우려 확산으로 전체 주택유형 중에서도 특히 비아파트 시장이 직격탄을 맞았고, 이러한 여파로 2023년 상반기 전국 오피스텔 매매거래량은 작년 동기 대비 절반 수준(2만6,385건→1만3,757건)으로 급감했다.

하지만 2023년 하반기 서울 및 수도권 주요 아파트를 중심으로 저가 매수세 및 실수요 중심 매매수요가 확대되며 아파트 값이 다소 올랐고, 수도권 주요 입지에 상대적으로 낮은 가격을 형성하여 아파트 대체재 성격이 강한 오피스텔에 내 집 마련 수요 및 투자 관심이 확대 중이다.

▣ 옥석 가리기 심화, 2024년 오피스텔 청약시장  수요자들의 변화한 투자 심리를 빠르게 파악할 수 있는 지표는 ‘청약경쟁률’이다. 오피스텔 청약은 청약통장 유무 및 주택소유 여부와 상관없이 접수 가능해 진입 문턱이 상대적으로 낮은 것이 특징이지만, 2023년 전국 단지별 평균 청약경쟁률은 8대 1 수준에 불과했다.

하지만 1년 뒤 분위기는 전환되어 2024년(1월~10월) 평균 청약경쟁률은 14.12대 1로 투자관심이 확대됨을 확인할 수 있다.

물론 일명 부동산 호황기로 일컬어지는 2021년 전국 단지별 평균 청약경쟁률 63.17대 1에 비해서는 현저히 낮은 수준이지만, 최저점 바닥은 다졌다고 해석된다.

2024년 오피스텔 청약성적을 통해 확인할 수 있는 또 다른 특징은 ‘옥석 가리기 심화’다. 1월~10월 두자릿수 경쟁률을 기록한 단지의 주요 공통점은 초역세권, 직주근접 환경 우수, 대단지 주상복합 오피스텔 특징이 확인된다.

동 기간 내 가장 높은 경쟁률(97.20대 1)을 기록한 ‘판교밸리자이 2단지 오피스텔’은 강남·판교 직주근접 입지에 전용면적 59·84㎡ 구성으로 아파트 대체재로서 높은 관심을 끌었고, 차순위인 ‘경희궁 유보라 오피스텔(90.82대 1)’은 3호선 독립문역 초역세권, 광화문·을지로 우수한 통근환경, 이미 수요가 검증된 아파트의 주상복합 오피스텔 이점에 수요가 몰렸다. 확실하게 검증된, 안정적인 수요가 보장되는 것에만 투자를 하는 것이다.

▣ 오피스텔 임대수익률 상승 지속, 기준금리 하락에 안정적인 투자처로 변모2024년 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 4.69%로, 2021년 저점(4.47%) 이후 3년 연속 상승세를 기록했다.

오피스텔 매매가격의 지속된 하락과 전세 보증금에 대한 불안감이 월세 임차로 이전하며 월세액 상승에 기인한 것으로 풀이된다.

2024년 10월 한국은행 기준금리가 3.50%에서 3.25%로, 2024년 11월 3.25%에서 3.00%로 0.25%p씩 두 차례 하향 조정됨에 따라 정기예금 이자 혹은 국고채 투자 수익률이 2~3% 수준으로 하락했다.

2025년에도 기준금리 추가 인하 가능성이 존재함에 따라 수익형 부동산 중 현 시점 비교적 적은 매입금액으로 진입해 안정적인 투자 수익(월세)을 회수할 수 있는 오피스텔이 향후 금리 인하 시대에 투자자들의 수익처로 다시 관심이 확대될 것으로 예상된다.

▣ 신규공급 위축 심화, 2025년에도 계속최근 건설경기 침체 영향으로 아파트 뿐만 아니라 오피스텔 신규 공급시장도 크게 위축된 모양새다.

2024년 전국 오피스텔 분양물량은 부동산 호황기였던 2021년 5만6,704실의 29.13% 수준인 1만6,522실 수준으로 급감하였고, 입주물량도 꾸준히 감소하여 2021년 7만7,018실의 절반에도 못 미치는 3만2,214실(41.82%)에 불과했다.

분양에서 입주까지 약 3년 내외가 소요되는 것을 고려할 때 2025년 입주(예정)물량은 소폭 감소한 3만여실 수준으로 예상되며, 2026년 이후에는 반 토막 이상 감소한 1만 실 이내에 그칠 것으로 추정된다. 과거 초과공급 시장에서 공급축소 시장으로의 빠른 태세 전환 분위기다.

▣ 신축 소형 주거용 오피스텔 세제 혜택 및 중대형 오피스텔 바닥난방 허용정부는 최근 아파트에만 집중 과열된 주택시장 분위기를 탈피하고자 2024년 비아파트에 대한 규제 완화 및 거래 활성화 방안을 잇따라 발표했다.

2024년 1월 ‘1.10 부동산 대책’을 통해 그동안 오피스텔에 금지되었던 발코니 설치를 허용하여 공간 활용이 유리해졌고, 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔 취득 시(2024년~2025년 준공, 수도권 6억·지방 3억 이하 대상) 취득세, 양도세, 종부세 납부에서 주택수 산정 제외 혜택을 줌으로써 세금에 대한 부담을 경감할 수 있게 했다.

이어, 2024년 8월 ’8.8 부동산 대책’을 통해 세제 혜택 적용 대상을 기존 2025년에서 2027년 12월 31일까지 준공 및 취득한 물건으로 확대해 투자자들의 오피스텔 매입에 대한 부담감을 낮추고, 투자에 유연성을 더했다(기축 소형 오피스텔을 제한기간까지 구입해 등록임대주택으로 매입임대하는 경우, 주택수 산정 제외 혜택 적용 가능).

또한, 2024년 11월 ‘오피스텔 건축기준 개정안’을 통해 전용면적 120㎡ 초과시 금지되었던 오피스텔 바닥난방을 허용해 중대형 오피스텔의 주거 활용이 용이해졌다. 

▣ 오피스텔 시장 회복세, 확대 해석에 주의해야오피스텔은 대표적인 수익형 부동산 중 하나로, 상가나 오피스에 비해 소액으로 투자 가능하고 처분 또한 상대적으로 쉽다.

보통 월세로 운용되어 잘 고르면 매월 안정적인 수익 확보가 가능하다. 하지만 금리 환경과 경기 여건 등에 민감하게 반응하고, 재건축이나 리모델링이 현실적으로 불가능해 감가상각(시간이 지남에 따른 자산의 가치 감소)에 취약하므로 투자 시 충분한 주의가 필요하다.

주요 실수요자인 2030세대의 최근 신축 선호 현상이 뚜렷해짐에 따라 신축 매입이 유리하고, 교통·생활 편의시설을 잘 갖춘 대학가나 업무지구 등 배후 임차 수요가 풍부해 공실 위험이 적은 물건을 가려내는 것이 중요하다.

2021년 금리 인상 및 2022년 전세사기 등의 여파로 오피스텔 매매가격이 바닥을 다진 가운데, 2024년 정부의 연이은 부동산 대책 발표로 진입 장벽이 낮아졌고, 2025년 한국은행의 기준금리 추가 인하가 예상됨에 따라 자금조달 부담이 상대적으로 낮아질 것으로 예상된다.

계속해서 고점을 경신하는 높은 아파트 값에 밀려 대체재를 찾는 실수요 관심이 늘어났고, 예금 이자 대비 높은 임대 수익률로 투자자들의 기대가 증가하면서 2025년 오피스텔 시장은 2024년 보다 회복세가 두드러질 것으로 전망한다.

하지만 과거 2019~2021년 부동산 시장 호황기 대비 회복정도는 여전히 낮은 수준이고, 저성장, 양극화 등 선호도에 따른 불확실성 요소들이 남아있는 만큼 확대 해석에는 주의할 필요가 있다.