2024년은 대한민국 총선, 미국 대선 등 굵직한 이슈가 많았다. 미국은 인플레이션이 안정화되는 모습을 보이며 금리인하를 단행했고, 우리나라도 이에 따라 기준금리가 인하되었으나 2021년부터 본격적으로 시작된 인플레이션이 할퀴고 간 자리에는 크게 증가한 식자재 가격과 외식비용 등이 남았다.

이에 플렉스, 과시적인 소비가 트렌드였던 YOLO족(You Only Live Once, 인생은 오직 한 번뿐)의 등장 이후, 무지출 챌린지 등으로 대표되는 YONO족(You Only Need One, 이것만 있으면 됩니다)으로 소비 트렌드가 바뀌었다.

가성비 소비는 결국 경기불황을 대변하기 때문에 서민층의 주머니 사정이 나아지지 않는 한 2025년에도 온전한 소비심리 회복은 낙관하기 어렵다.

▣ 살아나는 명동, 다양해지는 핫플레이스암울한 소비시장 분위기와 다르게 대형상권에는 다양한 이슈가 있었다. 지난 이야기지만, 코로나 펜데믹은 부동산 시장에 많은 영향을 주었다. 그 중에서 가장 많은 영향을 주었던 시장은 상가 시장이었고, 가장 큰 타격을 받았던 상권은 명동이다.

명동은 관광객 수요가 주를 이루는 상권의 특성상 하늘길이 막혀 외국인 관광객의 발길이 끊긴 시점에서 명동 상권의 몰락이 시작됐고, 공실률은 크게 증가했다.

하지만, 2023년 5월 엔데믹 선언 이후 2024년 명동 상권은 1년만에 크게 반전된 모습을 나타냈다. 2021년 4분기 최고 50.27% 수준의 공실률을 기록했던 명동은, 2022년 3분기 36.94%, 2023년 3분기 19.66%, 2024년 3분기 2.39%로 매년 약 17%p 가량 감소하여 통상적인 자연공실률 이하 수준으로 낮아진 모습이다.

부동산 시장에서 가장 뜨거운 관심을 받았던 신흥 시장은 주거, 상업 등 모든 섹터를 통틀어 성수동이다. 성수동은 크래프톤, 무신사로 대표되는 오피스 시장과 팝업스토어로 대표되는 리테일, 트리마제, 갤러리아포레로 대표되는 아파트 등 다양한 이슈를 몰고 다닌 2023~2024년의 대표적인 핫플레이스다.

여전히 관심이 뜨거운 성수이지만, 이외에도 ‘용리단길’, ‘신당동’ 등 다양한 상권들이 핫플레이스로 대두되고 있다. 물론 가로수길과 기타상권의 경우는 여전히 공실 문제가 발생하는 등 모든 상권이 활발하지는 않다.

이처럼 상권의 경우 살아나는 상권(명동), 약화된 상권(가로수길), 신흥 상권(성수동), 일시적으로 반짝이는 상권 등 다양한 모습이 나타난다. 따라서, 특정 상권에 속한 상가를 투자할 경우 상권의 지속가능성에 초점을 맞춰야한다.

▣ 대형 쇼핑몰로 집중되는 소비에 상반된 리테일 시장상권이 대형화되고 중소 상권이 힘을 잃는 것에는 ‘상권중력’이라는 개념이 가장 크게 작용한다. 상권중력이란 각 상권에는 유동인구와 배후수요를 끌어들이는 중력이 발생하는데, ‘코스트코’, ‘스타필드’ 등의 대형 리테일에서는 더욱 강력한 중력이 발생한다는 개념이다.

대형 상권이 큰 중력을 가지고 있기 때문에 소규모 상가의 유동인구 및 배후수요가 대형 상권이 갖고 있는 중력에 빨려들어가며 소형 상권을 더욱 약하게 만든다.

대형 리테일이 지역에 들어서는 것이 지역 주택 가격에는 긍정적인 호재이지만, 상가 투자자 입장에서는 악재로 작용하는 것이다. 개인이 투자할 수 있는 상가는 대표적으로 아파트 주거 단지 내에 위치한 단지 내 상가와 신도시에서 주로 볼 수 있는 분양상가 등이 있다.

신도시 분양상가의 대표적인 예로 일산의 ‘라페스타’, ‘웨스턴돔’이 있는데 현재는 공실해소에 애를 먹고 있는 상황이다.

원인으로는 20년 이상된 시설 노후화와 ‘스타필드 고양’과 인근 지역인 파주의 대형 리테일의 영향으로 상권중력이 크게 작용한 것으로 보인다.

이외 접객 공간을 만들지 않고 적은 공간만을 임차하여 임대료에 대한 부담을 덜 수 있는 배달전문점과 펜데믹 시기 ‘배민B마트’와 같이 노후 건물 2~3층처럼 저렴하고 작은 공간을 임차한 소규모 물류시설인 ‘다크스토어’의 등장, 당일 및 새벽배송 등 e커머스의 고착화 등 온라인 플랫폼의 성장으로 인해 필요 면적이 이전보다 줄어들고 있어 지역 상권과 소규모 상가의 가치가 하락하고 있다.

지하철 통로와 연결되어 있거나 상권에 맞닿아있는 독보적인 입지가 아니라면 임대는 커녕 분양도 쉽지 않고, 그 여파로 인해 근린상가 분양물량의 건수는 지속적으로 감소하고 있다.

▣ 대형 리테일이 불러온 지역 상권의 몰락상권이 대형화되고 중소 상권이 힘을 잃는 것에는 ‘상권중력’이라는 개념이 가장 크게 작용한다.

상권중력이란 각 상권에는 유동인구와 배후수요를 끌어들이는 중력이 발생하는데, ‘코스트코’, ‘스타필드’ 등의 대형 리테일에서는 더욱 강력한 중력이 발생한다는 개념이다.

대형 상권이 큰 중력을 가지고 있기 때문에 소규모 상가의 유동인구 및 배후수요가 대형 상권이 갖고 있는 중력에 빨려들어가며 소형 상권을 더욱 약하게 만든다.

대형 리테일이 지역에 들어서는 것이 지역 주택 가격에는 긍정적인 호재이지만, 상가 투자자 입장에서는 악재로 작용하는 것이다. 개인이 투자할 수 있는 상가는 대표적으로 아파트 주거 단지 내에 위치한 단지 내 상가와 신도시에서 주로 볼 수 있는 분양상가 등이 있다.

신도시 분양상가의 대표적인 예로 일산의 ‘라페스타’, ‘웨스턴돔’이 있는데 현재는 공실해소에 애를 먹고 있는 상황이다. 원인으로는 20년 이상된 시설 노후화와 ‘스타필드 고양’과 인근 지역인 파주의 대형 리테일의 영향으로 상권중력이 크게 작용한 것으로 보인다.

이외 접객 공간을 만들지 않고 적은 공간만을 임차하여 임대료에 대한 부담을 덜 수 있는 배달전문점과 펜데믹 시기 ‘배민B마트’와 같이 노후 건물 2~3층처럼 저렴하고 작은 공간을 임차한 소규모 물류시설인 ‘다크스토어’의 등장, 당일 및 새벽배송 등 e커머스의 고착화 등 온라인 플랫폼의 성장으로 인해 필요 면적이 이전보다 줄어들고 있어 지역 상권과 소규모 상가의 가치가 하락하고 있다.

지하철 통로와 연결되어 있거나 상권에 맞닿아있는 독보적인 입지가 아니라면 임대는 커녕 분양도 쉽지 않고, 그 여파로 인해 근린상가 분양물량의 건수는 지속적으로 감소하고 있다.

▣ 내수소비, 서비스업 등의 부진, 상가 투자에 악영향상가 투자의 경우 임차인이 임대료를 지속적으로 낼 수 있는 환경이 가장 중요하기 때문에 임차인과 임대인의 관계는 파트너에 가깝고, 자영업자의 어려워진 영업 환경은 임대인에게 부정적으로 작용한다.

통상 개인이 투자하는 상가의 임차인에게 영향을 줄 수 있는 지표인 민간소비, 내수시장, 서비스업 등이 2022년 이후 지속적으로 가라앉는 모습이 나타났다.

▣ 2024년 리뷰, 엔데믹 이후에는 나아질줄 알았지만, 인플레이션 고착화 못버텨…2024년은 인플레이션으로 크게 오른 외식비가 고착화된 한 해였다. 한국소비자원 통계에 따르면, 2020년 평균 2,385원 수준이었던 김밥가격은 2021~2024년 4년간 7.5%, 9.0%, 8.1%, 6.7%로 매년 상승하더니 2024년 평균 3,409원까지 올랐다.

물론 2024년에 오름 폭이 적은건 사실이지만, 지속적인 외식가격 상승에 지친 소비자의 눈에는 편의점 김밥이 가성비가 좋아보이게 되었고 외식을 기피하는 상황이 발생했다.

전국 사업자 수는 펜데믹이 뉴노멀이 되어가던 2022년 2분기부터 반등하기 시작한 후 2024년 2분기, 2022년 1분기 수준으로 회귀했다.

또한, 2022년부터 증가하기 시작하였던 도소매 및 숙박ㆍ음식점업의 국내총생산은 다시 2024년 3분기 들어 2022년 1분기 수준으로 하락했다.

2022년부터 크게 증가하기 시작하고 2024년부터 증가폭이 하락하였지만, 펜데믹에 지쳐버린 자영업자는 물가상승까지 버틸 여력이 없었던 것으로 보인다.

실제 금융감독원 자료에 따르면, 개인사업자의 대출 연체율은 2023년 7월 0.45%에서 2024년 7월 0.61%로 YoY(전년대비 증감률) 기준 0.16%p 상승한 모습이 나타나고 있으며, 대기업 연체율이 2023년 7월 0.12%에서 2024년 7월 0.05%로 YoY 기준 0.07%p 감소한 모습과 대조된다.

▣ 2025년 상가 전망, 현금보유도 투자전략이다2024년 부동산 시장의 주요 이슈는 연초 부동산 PF대출 위기에서 연말 가계부채 위기로 넘어왔다.

PF대출의 경우는 상가 시장으로의 여파가 아파트 시장 대비 적지만, 가계대출은 다를 수 있다. 선진국 중 자영업자의 비중이 높은 수준에 속하는 대한민국의 경우 가계대출과 개인사업자 대출이 혼용된 개념으로 사용되는 경우가 많고, 가계대출 연체율의 증가는 상가의 주요 수요층인 자영업자 위기의 선행지표이기 때문에 상가 공실률의 증가로 번질 수 있으며, 실제로 상가의 거래건수도 크게 감소하고 있는 상황이다.

이런 시기에는 상가 투자를 하지 않는 것도 전략일 수 있다. 오마하의 현인으로 불리는 워런 버핏이 운영하는 투자회사 버크셔 해서웨이는 2024년 3분기 3,252억달러를 현금으로 보유하고 있다고 공시하였으며 현금보유량을 크게 늘리고 있는 것으로 나타났다.

이처럼 불확실성이 커진 시점에서는 무리한 투자 전략을 세우는 것이 아닌 쉬어가는 것도 방법이다.

2025년은 상가에 대한 리스크가 가장 커질 시기로 판단된다. 2024년 거래량이 크게 감소한 상황이며 반등할 수 있는 시장 모멘텀이 부족하다.

수익성이 떨어진 상가를 낮은 가격에라도 받아줄 구매자가 많지 않은 시장이다. 기본적으로 아파트 투자에 있어서는 ‘공실 나면 내가 살면 되지’라는 심리가 깔려 있을 수 있지만, ‘공실이 나면 내가 장사하지’라는 것은 대다수의 투자자는 불가능한 선택지이기 때문이다.

대출이자만 지출하는 최악의 상황을 피하기 위해서는 많은 시장조사와 분석이 필요하며, 준비가 되지 않으면 상가투자는 삼가는 것이 가장 나은 판단이다.