정상화를 유도했던 정책 효과에 힘입어 2023년 부동산 시장이 륙했다면 올연착해는 차별적 회복세가 이어진 시기로 평가된다. 

그 이유는 서울과 수도권, 수도권 외 지역의 회복 경로가 상이했고 심지어 서울 내에서도 강남4구, 마용성(마포, 용산, 성동), 한강벨트 등 서울 핵심 지역을 제외한 나머지 지역에서의 회복은 더딘 상황이기 때문이다.

즉 올해 아파트 매매시장은 서울과 수도권 내에서도 핵심지역 위주로 회복했고, 지방은 하락폭을 줄이는 수준에 그쳤다.

게다가 이러한 지역별 차별화는 물론 아파트와 비아파트의 물건별 차별화, 주거용과 상업용의 유형별 차별화, 신축과 구축 등 연식별 차별화와 양극화가 심화되는 등 4월 총선 이후 정부의 세제개편까지 지연되며 똘똘한 한 채(혹은 똘똘한 신축아파트 한 채) 현상이 해소되지 못한 ‘초양극화’ 시대를 마주했다. 

하반기에는 한국은행의 금리인하에도 불구하고 정부가 가계부채를 우려해 스트레스DSR 2단계 대출규제를 본격화하는 등 2025년 곳곳에서 시작될 풍선효과 대비에 나서야 하는 상황이다.

▣ 전국 및 서울 매매가격, 2022~2023년 단기 하락 후 2024년 반등 시작

2024년 전국 아파트 매매가격은 0.83% 올라 상승 반전에 성공했다. 금리 인상 충격파에 하락폭이 커졌던 2022년 -2.01%, 2023년 -4.11%에 비하면 반등 수준이 미미하게 보이지만 지역을 세분화하거나 월 단위 가격 흐름을 쪼개보면 사뭇 다른 움직임을 확인할 수 있다.

 서울의 경우 1~10월 누적 2% 상승하며 전국에서 오름폭이 가장 크게 나타났고 1분기에는 약보합 수준에서 움직였지만 4월부터 10월까지 7개월은 강보합 이상 수준에서 움직였다. 

전국과 수도권도 서울과 연동되며 비슷한 흐름이 나타났지만 지방은 여전히 약세를 벗어나지 못해 가격 편차가 벌어지는 양상을 그래프를 통해 확인할 수 있다. 

[그림 2]에 제시된 2024년 월간 지역별 아파트 매매가격 변동률 추이를 살펴보면 1월부터 4월까지는 지역별로 큰 차별점 없이 옹기종기 모여 있는 흐름이지만 5월부터는 지역별 가격 편차가 커지면서 가격 그래프가 위아래로 벌어지는 현상이 확인된다. 

일반적인 가격 회복 경로가 상급지에서 중하급지로 이동하는 패턴들을 보이는 만큼 지방의 회복 여부도 서울과 수도권에서의 가격 흐름이 더 이어질지 여부에 달려있다고 볼 수 있다.

▣ 전국 평균 가격 올랐지만….17개 시도 중 상승은 5곳뿐

2024년 1~10월 누적 기준 17개 시도의 지역별 매매가격 변동 현황을 살펴보면 △서울(2.03%) △강원(0.62%) △인천(0.27%) △경기(0.20%) △전북(0.18%) 등 5개 지역에서 상승했다. 

반면 ▼충남(-1.88%) ▼부산(-1.32%) ▼광주(-0.94%) ▼대구(-0.82%) ▼경남(-0.67%) ▼대전(-0.51%) ▼경북(-0.48%) ▼세종(-0.27%) ▼제주(-0.22%) ▼충북(-0.20%) ▼울산(-0.17%) 등 11개 지역은 하락했고 전남은 보합(0.00%)을 나타냈다.

 올해 회복을 주도하거나 뚜렷하게 오른 지역은 서울을 위시한 수도권 일대에 한정돼 있음을 확인할 수 있다.

 ▣ 수도권 거래량 2023년 대비 늘어나며 가계대출 폭증

올해는 2022~2023년의 거래 절벽 현상을 뒤로 하고 아파트 매매 거래량이 정상 수준으로 회복됐다. 다만 주택에서도 아파트 유형 위주로만, 지방 보다는 수도권 지역 위주로 제한적으로 수요층이 유입됐다. 

상대적으로 거래량 회복이 뚜렷했던 서울은 1~3월 월평균 거래량이 3천건 수준이었지만 7월에는 9천건을 돌파하며 연초 대비 3배 이상 거래량이 늘었고 과열기로 인식되는 2021년 이후 3년여 만에 월간 거래량이 가장 많았다. 

이에 따라 서울을 포함한 수도권 월간 거래량도 연초 1만건 수준에서 3만건 수준으로 늘어났고 매매가격도 연동되며 뚜렷한 회복세를 나타냈다. 

다만 거래량이 늘고 가격이 상승하면서 가계대출이 8월에만 10조원 가까이 폭증하는 등 정부 대출 정책이 긴축으로 급격하게 돌아선 계기가 됐다. 

정부 대출규제 영향으로 서울과 수도권 매매 거래량이 감소세로 돌아섰고 9~10월에는 2만건 이하 수준까지 내려온 상황이다.

 ▣ 서울 전세가격 2023년 7월부터 16개월 이상 오르며 전국으로 확산 중

전세사기와 역전세 이슈가 지배했던 2023년 상반기와는 달리 2024년의 전세가격은 1년 넘게(2023년 하반기부터 16개월 이상) 상승 중이다. 2023년 7월부터 시행된 정부의 전세보증금반환 특례대출에 더해 과거보다 안정된 전세대출 금리와 급등한 월세가격 부담 등으로 인한 전세시장 회귀로 수요 초과 국면이 지속되는 분위기다. 

전국이 2024년 1~10월 누적 기준 1.15% 상승해 매매와 마찬가지로 2022~2023년 2년 하락 후 상승 반전에 성공했다. 다만 매매 시장과 달리 지역 간 차별화된 움직임은 덜한 편이다. 투자 관점이 개입된 매매시장과 달리 전세시장은 실제 거주수요 위주로 움직이기 때문으로 풀이된다. 

지역별로 살펴보면 월간 기준 서울, 수도권, 전국 모두 상승세가 유지됐고 지방의 경우 특정 월에는 하락세를 보이기도 하지만 전반적인 상승흐름은 동일했다.

 17개 지역별로 세분화하면 상승 8곳, 보합 1곳, 하락 8곳으로 균일하게 분포됐다. 상승 지역은 △서울(2.12%) △인천(1.97%) △경기(0.92%) △광주(0.38%) △강원(0.26%) △대전(0.25%) △울산(0.17%) △제주(0.14%) 순으로 나타났다. 

반면 하락 지역은 ▼대구(-1.07%) ▼부산(-0.68%) ▼충북(-0.41%) ▼경북(-0.28%) ▼세종(-0.23%) ▼전북(-0.23%) ▼충남(-0.14%) ▼경남(-0.13%) 순으로 확인된다. 

미분양주택이 상대적으로 적은 서울과 수도권 대비 대구, 부산 등은 누적된 미분양(준공 후 미분양 포함)이 장기간 해소되지 못하면서 매매가격은 물론 전세가격 흐름에도 부정적 영향을 행사하고 있다.

▣ 2024년 시작된 ‘대출규제’, 2025년 시작될 ‘풍선효과’

2024년 7~8월 불거진 역대급 가계부채 증가에 놀란 금융 당국이 전방위적 대출 규제를 진행 중이다. 이러한 대출 규제는 2025년에도 이어질 것으로 예상되므로 다양한 시장 왜곡을 불러오는 ‘풍선효과’ 현상들에 어떤 것들이 있을지 미리미리 이해할 필요가 있다. 

경제학 용어에서 쓰는 풍선효과(Balloon Effect)란 어떤 문제를 해결하는 과정에서 다른 곳에서 문제가 또 불거지는 현상을 말하며, 마치 풍선 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상과 비슷하다고 하여 생겨난 표현이다. 

풍선효과의 첫 단추는 바로 포기(기회 상실)다. 문제는 주거용 시장의 경우 매수 포기가 수요 자체의 사라짐을 의미하지 않는다는 점이다. 

즉 의식주에서의 필수재 및 생존과 직결된 주택시장은 매매와 임대차 사이에서 선택지가 갈릴 뿐 수요 총량의 변화에는 대출 규제가 영향을 미치지 못한다. 따라서 대출 규제로 인해 매수에 나설 수 없게 된 수요층의 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 반대편 풍선에 해당하는 전월세 가격을 부풀게 할 전망이다. 

실제 [그림 6] 그래프에서 보듯이 부동산R114를 포함한 3대 시세 조사기관의 월세지수는 지역을 불문하고 연일 역대 최고치를 경신 중이다.전월세가 매매 시장에 대한 1차 우회로지만 전월세 가격이 1년 이상 오르고 있는 상황에서는 반드시 기분 좋은 선택지로만 보기는 어렵다. 

즉 매매를 하고자 마음먹은 수요자라면 선택하려는 고가의 아파트가 대출 규제로 선택지에서 벗어나도 중저가 아파트 매매로 이동하는 패턴을 보인다. 한 마디로 대출 규제로 서울에서 내 집 마련이 어렵다면 가격과 지역 수준을 바꾸어서라도 수도권에서 알짜 지역과 물건을 다시 찾는다고 볼 수 있다. 

풍선효과는 면적에 대한 선호도에도 변화를 일으킨다. 현재 국민평형 기준은 전용면적 84㎡(공급면적 기준 33~35평)로 수요자가 가장 선호하는 것이 사실이지만 대출 한도 축소로 인해 구매 선택이 어렵다면 그 수요는 전용면적 59㎡(공급면적 기준 23~26평)로 대체된다. 

따라서 교육, 직장 등의 개인 사유로 생활권을 바꿀 수 없는 수요층은 중대형에서 중소형으로, 아파트에서 비아파트로 보유자산과 소득에 따라 차등화 되며 대출 규제에 의해 선택지를 변경한다고 볼 수 있다. 

이처럼 풍선효과로 대체재가 각광을 받는 경우도 있지만, 이번 기회에 반드시 그 물건을 사고자 한다면 살 수도 있는 우회로가 대한민국에는 존재한다. 

종국에는 공식 금융을 벗어나 개인 대 개인의 사금융 시장을 활용한다. 예를 들어 10억원에 해당되는 아파트를 구입하는 경우 대출 규제로 한도가 줄어 4~5억원 수준에서만 대출이 가능하면, 바로 포기하기 보다는 전세가격 레버리지(갭투자) 수준을 따져보고 5억원 이상에서 전세금이 형성돼 있다면 전세금을 통해 결국 선택할 가능성이 농후하다. 

점유 및 거주 선택은 어렵지만 금융권이 제공하는 대출 한도보다 높은 금액을 전세시장에서 제시하므로 소유권 개념은 선제적으로 가져올 수 있다. 

결국 대출 규제 환경에서 진화하는 시장과 수요층 인식 변화로 인해 다양한 우회경로들이 기민하게 작동할 것으로 예상되는 만큼, 2025년 자산관리의 트렌드인 ‘풍선효과’ 길목들에 대해 사전 인지해야 한다.앞서 살펴본 풍선효과에 더해 다가올 공급 축소 이슈는 덤이다. 

2025년 아파트 입주물량은 2024년 대비 9만9,426가구 줄어들 것으로 예상되는 가운데 줄어든 물량의 대부분이 경기(4만7,565가구 감소), 인천(7,102가구 감소)에 집중돼 수도권에서의 신축아파트 입주 감소가 2025년의 부동산 가격 움직임에도 상당한 영향력을 발휘할 것으로 보인다. 

특히 2026년에는 2025년 대비 더 큰 공급절벽이 예상되는 상황이어서 2025년 하반기 시기에 가까워질수록 풍선효과 이슈를 뛰어넘는 공급절벽 우려감이 부동산 시장을 지배할 전망이다.