김태섭 주택산업연구원

전세가격이 59주째 상승하고 있다. 미친 전세라는 말까지 나오고 있다. 전세가격 급등과 임대인의 월세전환 증가로 임차가구의 주거비가 급등하는 등 임차가구의 주거불안이 심화 되고 있다. 전 · 월세난의 주된 원인은 무엇일까? 수요측면에서는 매매시장이 부진한 가운데 집값 상승에 대한 기대가 낮아 주택구입을 늦추면서 전세수요는 증가하고 있다. 하지만 집주인은 월세를 선호하는 현상이 높아지면서 임차시장의 수급 불균형이 심화되고 있는 것이다. 전 · 월세 거래 중 보증부월세 비율이 2011년 22%에서 2013년 7월 39.6%로 급증하였다. 임차가구는 전세가격 상승과 집주인의 월세 전환 증가로 부담이 증가하면서 이래저래 고달픈 상황에 직면해 있다. 집주인 입장에서는 주택가격이 하락하는 상황에서 주택보유로 인한 손실을 월세전환으로 보전하고자 하는 것이다. 월세전환이율이 시중금리보다 두 배 이상 높아 월세를 선호하는 것은 당연한 것으로 볼 수 있다.

<그림 1> 주택 매매가격과 전세가격지수 변동 추이

공급 측면에서는 주택공급 부족에 따른 수급불균형이 원인인 것으로 판단된다. 1980년대 후반부터 2013년 현재까지 전세난이 3번 정도 있었다. 전세난은 전세가격 상승기의 평균상승률이 5% 또는 그 이상을 일정기간 동안 지속한 경우로 정의할 수 있는데, 전세난 1기는 1980년 후반에 도시 가구의 증가 대비 주택재고 및 공급량의 절대 부족으로 매매가격 및 전세가격이 동반 상승하는 형태로 나타났다. 전세난 2기는 2000년대 초반 외환위기 직후 임차수요 감소로 인한 전세금 하락으로 일시적 역전세난이 있은 후 1998년～1999년 기간 동안 주택건설공급량 감소로 1999년부터 2002년까지 전세가격이 폭등하는 현상을 보였다. 전세난 3기는 2010년부터 나타나기 시작하여 2013년 현재 지속되고 있는 상황이다. 2007년 9월 분양가 상한제가 민영주택으로 확대 적용되면서 건설사들이 분양가 규제를 피하기 위해 밀어내기식으로 분양주택을 대량으로 공급한 이후 2008～2010년까지 3년간 주택공급량이 연간 10만 호 정도 줄어들었다. 총량적인 공급부족에도 불구하고 여전히 중대형 미분양 주택은 많이 남아 있었는데 이는 수요와 맞지 않는 주택규모의 수급불균형 현상으로 유효공급의 제약으로 나타났다.

<그림 2> 실수요자 주택구입 패키지 지원대책

임차가구의 주거불안을 해소하고 매매시장과 전세시장의 동반안정을 위해서는 두 가지 관점에서 대응책이 필요할 것으로 보인다. 첫째 임대차 시장의 구조적인 변화는 주택거래의 장기적 침체에서 시작된 것으로 볼 수 있다. 따라서 주택거래의 회복이 필요한데 우선 전세가격 상승과 월세전환 증가로 고통을 받고 있는 임차가구 중 주택구입이 가능한 실수요자들이 주택구입을 통해 근본적인 주거안정을 누릴 수 있도록 해야 한다. 그러나 주택경기 침체기에는 주택가격 상승으로 인한 자본이득(capital gains)을 기대할 수 없기 때문에 매매기피 현상이 심하게 나타난다. 따라서 자가구입에 따른 구입 · 소유 · 양도비용을 경감해 주는 전방위적 패키지 지원대책이 필요하다.

둘째, 자가구입이 어려운 임차가구를 위해서는 임대주택공급 확대가 필요하다. 공공임대주택은 지속적으로 공급이 필요하나 주택시장에 문제가 발생했을 때 탄력적으로 대응하지 못하는 문제점을 안고 있다. 따라서 시장변화에 보다 탄력적으로 대응할 수 있는 민간임대주택공급을 활성화 시켜야 한다. 민간임대주택을 활용하여 공공임대주택 부족에 따른 주택시장 불안을 완화할 수 있도록 해야 한다.
민간임대에 대한 패키지 규제 완화를 통해 다주택자의 주택매입을 촉진함으로써 민간임대사업자의 건전한 투자수요를 진작하고 임대수요를 흡수하여 전 · 월세난 해소 및 무주택임차인의 주거안정 달성이 가능하도록 해야 한다.

<그림 3> 임대사업자 패키지 지원대책

주택가격 상승을 기대하기 어려운 상황에서 민간임대사업자 참여를 촉진하기 위해서는 거래세, 보유세, 양도세 부담 완화, DTI 규제 완화, 임대소득세 감면 또는 면제 등 패키지 지원대책이 필요하다. 다만 다주택자가 패키지 지원만 받고 민간임대시장 안정에 기여하지 못할 경우 부자감세라는 논란이 있을 수 있으므로 임대조건의 가이드라인을 제시하여 준공공성을 부여해야 할 것이다. 패키지 지원을 받을 경우 적어도 3주택 이상 소유자에 대해서는 임대사업자 등록을 의무화할 필요가 있다. 2주택자는 임의로 등록하되 미등록 시 패키지 지원에서 제외되어야 할 것이다. 등록 임대사업자 유형에 따라 일반임대사업자(2년), 매입임대사업자(5년), 준공공임대사업자(10년)으로 구분하고 패키지 지원내용을 차등화할 수 있다.

패키지 지원을 통해 민간임대의 공공활용을 촉진할 수 있으며, 이에 따라 특별히 임대료 상한제 등 과도한 규제 없이도 민간임대시장을 안정화 시키고 민간임대사업도 활성화 시킬 수 있을 것으로 보인다. 또한, 임대사업자 양성화 효과로 국가세수(소득세, 부가가치세 등) 증가도 기대할 수 있을 것이다.

패키지 규제 완화의 효과는 실수요자의 주택구입에 대한 금융부담 완화로 부담 가능한 주택구입에 따른 실질적인 주거안정을 누릴 수 있고, 주택구입이 어려운 임차가구는 등록임대주택 확대로 안정적인 임대주택 물량 증가에 따른 주거안정 기회가 증가하며, 임대사업자는 패키지 지원으로 임대사업 여건이 개선되어 임대주택 공급을 확대할 것이다. 정부에서는 거래 활성화와 임대사업 활성화로 정책목표 달성과 세수 증가 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있을 것이다.