부동산경매에서 토지와 건물이 함께 매각되는 경우가 대부분이지만, 아래와 같이 건물만 매각되거나 토지만 매각되는 물건이 있습니다.

토지만 소유하는 경우에는 직접 그 토지를 사용해도 되고, 다른 사람에게 토지사용권을 주고, 일정의 지료를 받아도 됩니다. 이와 반대로, 남의 토지에 있는 건물을 경매로 취득하는 경우에는 토지소유자와의 협의를 통해 일정의 지료를 지불하고 그 토지를 사용할 수 있습니다.

토지소유자와 건물소유자가 합의한 내용대로 지료를 잘 지불한다면 문제가 없겠습니다만 만약 건물소유자가 지료를 토지소유자에게 지불하지 않고 버티는 경우가 발생할 수 있습니다.

건물소유자에게 어떠한 문제가 생겨 잠시 지료가 연체될 수는 있겠지만 만약 그 기간이 길어진다면 토지소유자에게 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 토지소유자는 건물소유자를 상대로 법정지상권 소멸청구를 할 수 있습니다. 일반적으로 지료연체기간이 2년이 넘으면 법정지상권 소멸청구를 할 수 있습니다. 여기서 말하는 2년은 건물소유자와 토지소유자가 지료에 대한 합의를 한 날로부터 2년입니다.

하지만 2년이 지났을 때 건물소유자가 합의 내용을 부인할 수 있으므로 토지소유자는 합의문 작성 등을 통해 증거를 남겨놓을 필요가 있습니다. 나중에 문제가 발생할 수 있기 때문이지요.

이와 관련된 판례를 한 번 살펴보겠습니다.

대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결 【건물철거등】

【판결요지】
[1] 법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없고, 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이고, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다.

[2] 민법 제287조가 토지소유자에게 지상권소멸청구권을 부여하고 있는 이유는 지상권은 성질상 그 존속기간 동안은 당연히 존속하는 것을 원칙으로 하는 것이나, 지상권자가 2년 이상의 지료를 연체하는 때에는 토지소유자로 하여금 지상권의 소멸을 청구할 수 있도록 함으로써 토지소유자의 이익을 보호하려는 취지에서 나온 것이라고 할 것이므로, 지상권자가 그 권리의 목적이 된 토지의 특정한 소유자에 대하여 2년분 이상의 지료를 지불하지 아니한 경우에 그 특정의 소유자는 선택에 따라 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나, 지상권자의 지료 지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우 토지양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권소멸청구를 할 수 없다.

실제로 합의한 기간이 2년이 지났다하더라도 2년이 지났다는 것을 뒷받침 할 수 있는 결정적인 증거가 없다면 지상권 소멸청구는 받아들여지지 않습니다. 이런 경우 토지소유자 입장에서는 또 다시 오랜 기간을 기다려야하는 문제가 발생하므로 유의하시기 바랍니다.

지료 연체로 인한 지상권 소멸청구는 위와 같은 방식으로 해결의 실마리를 찾을 수 있습니다. 그런데 만약 토지소유자가 지상권 철거소송에서 승소하여 건물을 철거해야 하는 상황에서 건물소유자가 건물에 세를 놓아 임차인이 있는 경우라면 어떻게 될까요?

위의 내용과 관련된 질문이 부동산태인 상담게시판에 올라와 소개해드릴까 합니다.

한 상담자의 질문내역은 다음과 같습니다.

"지료연체 등을 사유로 건물철거 및 토지인도소송을 본안으로 하여 승소할 경우, 토지소유자는 건물소유자(법정지상권을 가진)와의 입장에서 유리한 위치가 되는 것은 이해가 됩니다. 다만, 건물에 임차인이 있을 경우, 건물소유자와 건물매수 합의가 되지 않아 어쩔 수 없이 건물을 철거해야 한다면, 임차인들의 임차보증금 중 건물소유자가 반환해 주지 못한 금액은 토지소유자가 인수해야 하는 것인지 궁금합니다."라며 상담을 신청했습니다.

이에 한 전문가는 “토지소유자의 지료연체와 관련 지상물 철거소송에서 승소하였다면 경매와 마찬가지로 승소판결문에 의하여 인도명령신청 및 강제집행으로 임차인의 임차보증과 상관없이 명도집행이 됩니다. 다시 말해 지상권자의 임차인 보증금은 토지소유자와 연관이 없습니다. 임차보증금은 지상권자에게 반환청구권이 발생됩니다. 주택명도 강제집행이 되므로서 임차인의 임차권리는 지상권과 동시에 소멸하게 됩니다.”라고 답을 주었습니다.

또 다른 전문가의 답변내용도 비슷했습니다. 이 전문가는 "임차권은 해당 건물에 대해서만 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인들의 임차보증금 반환 의무는 건물소유자에게 있으므로 토지소유자는 이를 인수하지 않습니다. 집합건물의 경우 전세권과 함께 토지까지 그 효력이 미치는 것은 임차권등기명령이 이에 해당합니다. 임차권과 임차권등기명령은 반드시 구분되어야 할 문제겠지요. 임차권은 소액임차인 여부와 관계없이 토지소유자의 인수대상에서 제외됩니다."고 조언했습니다.

종합해보면, 건물소유자가 토지소유자에게 지료를 체납하여 지상물을 철거하라고 명령이 떨어진다면 그 지상물에 살고 있는 세입자들의 보증금반환의무는 건물소유자에게 부여되고, 토지소유자에게는 그 의무가 없다는 것입니다.

,부동산 태인 기고문>